Hausgeldvorschüsse: Eigentümergemeinschaften verfügen über weitreichende Entscheidungsfreiheit
Bei der Festlegung von Hausgeldvorschüssen besitzen Wohnungseigentümer einen großzügigen Handlungsspielraum. Welche Kostenpositionen im Wirtschaftsplan berücksichtigt werden und in welcher Höhe, liegt im Ermessen der Eigentümergemeinschaft. Nur wenn die angesetzten Beträge offensichtlich unangemessen sind – beispielsweise deutlich überhöht oder zu niedrig –, kann ein solcher Beschluss erfolgreich angefochten werden.
Ausgangspunkt: Streit um Hausgeldvorschüsse
In einer Eigentümerversammlung im Juni 2022 beschlossen die Eigentümer die Höhe der Hausgeldzahlungen für das laufende Jahr. Die Verwaltung war zu diesem Zeitpunkt neu im Amt, nachdem im Vorjahr kein Verwalter bestellt war.
Ein Eigentümer focht den Beschluss an und kritisierte insbesondere folgende Positionen:
Rechtsgrundlage: Prognose zukünftiger Kosten
Nach § 28 Abs. 1 WEG setzen Eigentümer per Mehrheitsbeschluss sowohl die Vorschüsse als auch die Beiträge zur Rücklage fest. Grundlage ist der Wirtschaftsplan des Verwalters, der erwartete Einnahmen und Ausgaben für das kommende Jahr realistisch prognostizieren muss. Ziel ist es, die Zahlungsfähigkeit der Gemeinschaft sicherzustellen und Nachzahlungen möglichst zu vermeiden.
Nur wenn bei Beschlussfassung schon klar erkennbar ist, dass die geplanten Beträge völlig aus dem Rahmen fallen, kann eine Anfechtung Erfolg haben.
Bewertung der beanstandeten Posten
Fahrradgarage – 1.500 €
Selbst wenn Zweifel an der Wirksamkeit des Mietvertrags bestehen sollten, dürfen Eigentümer vorsorglich davon ausgehen, dass entstehende Kosten zu berücksichtigen sind. Eine Prüfung der Vertragsgültigkeit erfolgt nicht im Rahmen eines Beschlusses über Hausgeldvorschüsse.
Zusätzliche Verwaltungsvergütung – 3.000 €
Aufgrund des Wechsels in der Verwaltung war ein erhöhter Arbeitsaufwand absehbar. Eine Sondervergütung wurde daher als fair und sachgerecht eingestuft.
Rechts- und Prozesskosten – 12.000 €
Angesichts der Situation innerhalb der Gemeinschaft musste mit juristischen Auseinandersetzungen gerechnet werden. Die Rückstellung für anwaltliche Unterstützung war daher nachvollziehbar.
Erhaltungsrücklage – 20.000 €
Die Eigentümer sind verpflichtet, eine angemessene Rücklage zu bilden (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Ein konkreter Sanierungsbedarf muss dafür nicht vorliegen. Die gewählte Höhe war nicht zu beanstanden und blieb im zulässigen Ermessensbereich.
Fazit
Eigentümergemeinschaften dürfen bei der Planung ihrer Hausgeldvorschüsse selbstbewusst entscheiden. Solange die Kosten realistisch kalkuliert und nachvollziehbar begründet sind, sind Anfechtungen kaum erfolgreich. Das gilt insbesondere dann, wenn – wie im vorliegenden Fall – Vorsorge für Verwaltung, rechtliche Unterstützung und langfristige Werterhaltung der Immobilie getroffen wird.
BGH, Urteil vom 26.09.2025, V ZR 108/24
Ausgangspunkt: Streit um Hausgeldvorschüsse
In einer Eigentümerversammlung im Juni 2022 beschlossen die Eigentümer die Höhe der Hausgeldzahlungen für das laufende Jahr. Die Verwaltung war zu diesem Zeitpunkt neu im Amt, nachdem im Vorjahr kein Verwalter bestellt war.
Ein Eigentümer focht den Beschluss an und kritisierte insbesondere folgende Positionen:
- 1.500 € für die Miete einer Fahrradgarage
- 3.000 € als Sondervergütung für die Hausverwaltung
- 12.000 € für anwaltliche Beratung und Gerichtsverfahren
- 20.000 € zur Stärkung der Erhaltungsrücklage
Rechtsgrundlage: Prognose zukünftiger Kosten
Nach § 28 Abs. 1 WEG setzen Eigentümer per Mehrheitsbeschluss sowohl die Vorschüsse als auch die Beiträge zur Rücklage fest. Grundlage ist der Wirtschaftsplan des Verwalters, der erwartete Einnahmen und Ausgaben für das kommende Jahr realistisch prognostizieren muss. Ziel ist es, die Zahlungsfähigkeit der Gemeinschaft sicherzustellen und Nachzahlungen möglichst zu vermeiden.
Nur wenn bei Beschlussfassung schon klar erkennbar ist, dass die geplanten Beträge völlig aus dem Rahmen fallen, kann eine Anfechtung Erfolg haben.
Bewertung der beanstandeten Posten
Fahrradgarage – 1.500 €
Selbst wenn Zweifel an der Wirksamkeit des Mietvertrags bestehen sollten, dürfen Eigentümer vorsorglich davon ausgehen, dass entstehende Kosten zu berücksichtigen sind. Eine Prüfung der Vertragsgültigkeit erfolgt nicht im Rahmen eines Beschlusses über Hausgeldvorschüsse.
Zusätzliche Verwaltungsvergütung – 3.000 €
Aufgrund des Wechsels in der Verwaltung war ein erhöhter Arbeitsaufwand absehbar. Eine Sondervergütung wurde daher als fair und sachgerecht eingestuft.
Rechts- und Prozesskosten – 12.000 €
Angesichts der Situation innerhalb der Gemeinschaft musste mit juristischen Auseinandersetzungen gerechnet werden. Die Rückstellung für anwaltliche Unterstützung war daher nachvollziehbar.
Erhaltungsrücklage – 20.000 €
Die Eigentümer sind verpflichtet, eine angemessene Rücklage zu bilden (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Ein konkreter Sanierungsbedarf muss dafür nicht vorliegen. Die gewählte Höhe war nicht zu beanstanden und blieb im zulässigen Ermessensbereich.
Fazit
Eigentümergemeinschaften dürfen bei der Planung ihrer Hausgeldvorschüsse selbstbewusst entscheiden. Solange die Kosten realistisch kalkuliert und nachvollziehbar begründet sind, sind Anfechtungen kaum erfolgreich. Das gilt insbesondere dann, wenn – wie im vorliegenden Fall – Vorsorge für Verwaltung, rechtliche Unterstützung und langfristige Werterhaltung der Immobilie getroffen wird.
BGH, Urteil vom 26.09.2025, V ZR 108/24
