Degressive Abschreibung (AfA) für Wohngebäude
Chancen für Investoren
Die Bau- und Immobilienbranche steht seit einiger Zeit unter erheblichem Druck: steigende Finanzierungskosten, teure Materialien, Fachkräftemangel und Probleme in den Lieferketten erschweren zahlreiche Bauprojekte. Hinzu kommen die wirtschaftlichen Belastungen durch den Krieg in der Ukraine. Um gegenzusteuern, hat die Bundesregierung ein Maßnahmenpaket auf den Weg gebracht, das sowohl den Bau von bezahlbarem Wohnraum unterstützen als auch Investitionen ankurbeln soll. Ein zentrales Element dieser Maßnahmen ist die degressive Abschreibung (AfA) für Neubauwohnungen, die im Rahmen des Wachstumschancengesetzes eingeführt wurde.
Was bedeutet degressive AfA bei Wohngebäuden?
Unter einer degressiven Abschreibung versteht man, dass die steuerliche Absetzung jedes Jahr auf den noch verbleibenden Restwert der Immobilie berechnet wird. Dadurch ist die Abschreibung am Anfang hoch und nimmt mit den Jahren ab.
Für neu errichtete Wohngebäude beträgt die degressive AfA 5 % pro Jahr.
Zeitliche Befristung
Die steuerliche Förderung ist an klare Fristen geknüpft:
Wichtig: Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Baubeginns bzw. des Kaufvertrags, nicht der Bauantrag.
Unterschied zur linearen AfA
Die lineare AfA erlaubt es, jährlich denselben Prozentsatz (aktuell 3 % bei Neubauten) über die gesamte Nutzungsdauer abzuschreiben. Die degressive Variante hingegen bringt in den Anfangsjahren eine deutlich höhere Steuerersparnis. Ein Wechsel von der degressiven zur linearen Methode ist jederzeit möglich – oft dann sinnvoll, wenn der Vorteil der hohen Anfangsabschreibung ausgeschöpft ist.
Wer profitiert besonders?
Die degressive AfA ist vor allem für Kapitalanleger interessant. Sie ermöglicht in den ersten Jahren eine höhere steuerliche Entlastung und damit eine schnellere Liquiditätsrückführung. Gerade in der Anfangsphase einer Immobilienfinanzierung, wenn die Darlehenslast hoch ist, kann dies die Tragfähigkeit des Investments deutlich verbessern.
Da Immobilien innerhalb der ersten zehn Jahre in der Regel nicht steuerfrei verkauft werden können, unterstützt die degressive AfA effektiv die Refinanzierung in dieser Zeitspanne.
Kombination mit der Sonder-AfA nach § 7b EStG
Zusätzlich besteht die Möglichkeit, die Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Anspruch zu nehmen – sofern die Voraussetzungen erfüllt sind. Diese erlaubt für vier Jahre eine zusätzliche AfA von jeweils 5 %.
Durch das Wachstumschancengesetz wurden die Bedingungen ausgeweitet:
Fazit
Die degressive AfA ist ein wirkungsvolles Instrument, um Investitionen in den Neubau von Mietwohnungen attraktiver zu machen. Besonders für Anleger bietet sie durch die hohe Anfangsabsetzung einen spürbaren Liquiditätsvorteil. Wer die Möglichkeit hat, zusätzlich die Sonder-AfA nach § 7b EStG zu nutzen, kann seine steuerliche Belastung in den ersten Jahren erheblich senken.
Hinweis
Diese Informationen wurden nach bestem Wissen zusammengestellt. Sie ersetzen jedoch keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Für individuelle Fragen sollten Sie sich an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt wenden.
Was bedeutet degressive AfA bei Wohngebäuden?
Unter einer degressiven Abschreibung versteht man, dass die steuerliche Absetzung jedes Jahr auf den noch verbleibenden Restwert der Immobilie berechnet wird. Dadurch ist die Abschreibung am Anfang hoch und nimmt mit den Jahren ab.
Für neu errichtete Wohngebäude beträgt die degressive AfA 5 % pro Jahr.
- Im ersten Jahr können also 5 % der gesamten Herstellungs- oder Anschaffungskosten des Gebäudeanteils (ohne Grundstückskosten) angesetzt werden.
- In den Folgejahren wird der jeweilige Restwert zugrunde gelegt.
Zeitliche Befristung
Die steuerliche Förderung ist an klare Fristen geknüpft:
- Der Baubeginn muss zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 liegen.
- Die Abschreibung selbst läuft so lange, bis die Bemessungsgrundlage aufgebraucht ist.
Wichtig: Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Baubeginns bzw. des Kaufvertrags, nicht der Bauantrag.
Unterschied zur linearen AfA
Die lineare AfA erlaubt es, jährlich denselben Prozentsatz (aktuell 3 % bei Neubauten) über die gesamte Nutzungsdauer abzuschreiben. Die degressive Variante hingegen bringt in den Anfangsjahren eine deutlich höhere Steuerersparnis. Ein Wechsel von der degressiven zur linearen Methode ist jederzeit möglich – oft dann sinnvoll, wenn der Vorteil der hohen Anfangsabschreibung ausgeschöpft ist.
Wer profitiert besonders?
Die degressive AfA ist vor allem für Kapitalanleger interessant. Sie ermöglicht in den ersten Jahren eine höhere steuerliche Entlastung und damit eine schnellere Liquiditätsrückführung. Gerade in der Anfangsphase einer Immobilienfinanzierung, wenn die Darlehenslast hoch ist, kann dies die Tragfähigkeit des Investments deutlich verbessern.
Da Immobilien innerhalb der ersten zehn Jahre in der Regel nicht steuerfrei verkauft werden können, unterstützt die degressive AfA effektiv die Refinanzierung in dieser Zeitspanne.
Kombination mit der Sonder-AfA nach § 7b EStG
Zusätzlich besteht die Möglichkeit, die Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Anspruch zu nehmen – sofern die Voraussetzungen erfüllt sind. Diese erlaubt für vier Jahre eine zusätzliche AfA von jeweils 5 %.
Durch das Wachstumschancengesetz wurden die Bedingungen ausgeweitet:
- Förderzeitraum: Bauanträge zwischen 01.01.2023 und 30.09.2029
- Anforderungen: Effizienzhaus-40-Niveau mit Nachhaltigkeitsklasse
- Baukostenobergrenze: 5.200 €/m²
- Bemessungsgrundlage für die AfA: max. 4.000 €/m²
Fazit
Die degressive AfA ist ein wirkungsvolles Instrument, um Investitionen in den Neubau von Mietwohnungen attraktiver zu machen. Besonders für Anleger bietet sie durch die hohe Anfangsabsetzung einen spürbaren Liquiditätsvorteil. Wer die Möglichkeit hat, zusätzlich die Sonder-AfA nach § 7b EStG zu nutzen, kann seine steuerliche Belastung in den ersten Jahren erheblich senken.
Hinweis
Diese Informationen wurden nach bestem Wissen zusammengestellt. Sie ersetzen jedoch keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Für individuelle Fragen sollten Sie sich an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt wenden.
