Winterpflichten für Vermieter in Hessen – BGH stärkt Mieterrechte und schafft Klarheit
Wenn im Winter Gehwege vereisen, stellt sich für viele Vermieter jedes Jahr dieselbe Frage: Wer trägt die Verantwortung, wenn jemand vor einem Wohnhaus stürzt?
Gerade bei vermieteten Eigentumswohnungen herrschte lange Unsicherheit: Muss sich die Eigentümergemeinschaft kümmern? Ist der Hausmeister Zuständiger? Oder haftet am Ende doch der einzelne Vermieter?
Mit einem richtungsweisenden Urteil vom 06. August 2025 (Az. VIII ZR 250/23) hat der Bundesgerichtshof (BGH) diese Fragen eindeutig beantwortet – und damit wichtige Orientierung für Vermieter, Mieter und Hausverwaltungen geschaffen.
Der Fall – Unfall auf vereistem Weg
In Solms (Hessen) stürzte Anfang 2017 eine Mieterin auf einem nicht gestreuten Zugangsweg eines Mehrfamilienhauses und erlitt schwere Verletzungen.
Obwohl ein Winterdienst beauftragt war, wurde an diesem Tag nicht geräumt. Die Betroffene klagte anschließend gegen ihre Vermieterin auf 12.000 € Schmerzensgeld.
Nach unterschiedlichen Urteilen in den Vorinstanzen entschied schließlich der BGH:
Die vermietende Eigentümerin haftet, obwohl der betroffene Weg Teil des Gemeinschaftseigentums war.
Warum der Vermieter haftet
Nach Ansicht des BGH ergibt sich die Winterräumpflicht unmittelbar aus dem Mietvertrag. Vermieter sind verpflichtet, die Nutzung der Wohnung sicherzustellen – und dazu zählt auch ein gefahrloser Zugang.
Entscheidend:
Auch wenn der Vermieter nur Miteigentümer in einer Eigentümergemeinschaft ist, bleibt er gegenüber seinen Mietern verantwortlich. Er kann sich nicht darauf berufen, dass die WEG, der Hausmeister oder eine externe Firma zuständig sei.
Rolle des Winterdienstes
Natürlich dürfen Vermieter den Winterdienst an Dienstleister übertragen.
Allerdings gilt:
Der Winterdienst arbeitet als Erfüllungsgehilfe des Vermieters.
Das bedeutet:
Versäumt der Dienstleister seine Arbeit, wird dies dem Vermieter zugerechnet. Eine Haftungsfreistellung gibt es nicht.
Folgen für Vermieter von Eigentumswohnungen
Das Urteil hat weitreichende Auswirkungen:
✔ Vermieter tragen weiterhin Verantwortung für sichere Wege
✔ Auch bei externem Dienstleister bestehen Kontrollpflichten
✔ Mietverträge sollten auf klare Regelungen geprüft werden
✔ Versicherungsdeckung prüfen und ggf. erweitern
Praxis-Tipps:
Regelmäßige Sichtkontrollen bei Schnee & Glätte
Dokumentation von Kontrollen (Fotos, Protokolle)
Winterdienstverträge regelmäßig überprüfen
Was bedeutet das für Mieter und Verwalter?
Mieter:
Beweise sichern (Fotos, Zeugen, Arztbericht), wenn ein Unfall passiert. Ansprüche bestehen auch bei beauftragtem Winterdienst.
Verwalter:
Sicherstellen, dass Dienstleister zuverlässig arbeiten und Eigentümer über ihre Pflichten informiert sind.
Vermieter:
Versicherungen checken (Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht)
Mietvertragliche Regelungen zur Räumpflicht prüfen
Fazit – Klarere Haftungsregeln, mehr Rechtssicherheit
Das BGH-Urteil stärkt die Position der Mieter und schafft Rechtssicherheit für Vermieter:
Vermieter haften für die Verkehrssicherungspflicht – auch bei Gemeinschaftseigentum.
Damit verbunden sind Pflichten, aber auch die Chance, Streitigkeiten und Haftungsrisiken durch vorausschauendes Handeln zu vermeiden.
Gerade bei vermieteten Eigentumswohnungen herrschte lange Unsicherheit: Muss sich die Eigentümergemeinschaft kümmern? Ist der Hausmeister Zuständiger? Oder haftet am Ende doch der einzelne Vermieter?
Mit einem richtungsweisenden Urteil vom 06. August 2025 (Az. VIII ZR 250/23) hat der Bundesgerichtshof (BGH) diese Fragen eindeutig beantwortet – und damit wichtige Orientierung für Vermieter, Mieter und Hausverwaltungen geschaffen.
Der Fall – Unfall auf vereistem Weg
In Solms (Hessen) stürzte Anfang 2017 eine Mieterin auf einem nicht gestreuten Zugangsweg eines Mehrfamilienhauses und erlitt schwere Verletzungen.
Obwohl ein Winterdienst beauftragt war, wurde an diesem Tag nicht geräumt. Die Betroffene klagte anschließend gegen ihre Vermieterin auf 12.000 € Schmerzensgeld.
Nach unterschiedlichen Urteilen in den Vorinstanzen entschied schließlich der BGH:
Die vermietende Eigentümerin haftet, obwohl der betroffene Weg Teil des Gemeinschaftseigentums war.
Warum der Vermieter haftet
Nach Ansicht des BGH ergibt sich die Winterräumpflicht unmittelbar aus dem Mietvertrag. Vermieter sind verpflichtet, die Nutzung der Wohnung sicherzustellen – und dazu zählt auch ein gefahrloser Zugang.
Entscheidend:
Auch wenn der Vermieter nur Miteigentümer in einer Eigentümergemeinschaft ist, bleibt er gegenüber seinen Mietern verantwortlich. Er kann sich nicht darauf berufen, dass die WEG, der Hausmeister oder eine externe Firma zuständig sei.
Rolle des Winterdienstes
Natürlich dürfen Vermieter den Winterdienst an Dienstleister übertragen.
Allerdings gilt:
Der Winterdienst arbeitet als Erfüllungsgehilfe des Vermieters.
Das bedeutet:
Versäumt der Dienstleister seine Arbeit, wird dies dem Vermieter zugerechnet. Eine Haftungsfreistellung gibt es nicht.
Folgen für Vermieter von Eigentumswohnungen
Das Urteil hat weitreichende Auswirkungen:
✔ Vermieter tragen weiterhin Verantwortung für sichere Wege
✔ Auch bei externem Dienstleister bestehen Kontrollpflichten
✔ Mietverträge sollten auf klare Regelungen geprüft werden
✔ Versicherungsdeckung prüfen und ggf. erweitern
Praxis-Tipps:
Regelmäßige Sichtkontrollen bei Schnee & Glätte
Dokumentation von Kontrollen (Fotos, Protokolle)
Winterdienstverträge regelmäßig überprüfen
Was bedeutet das für Mieter und Verwalter?
Mieter:
Beweise sichern (Fotos, Zeugen, Arztbericht), wenn ein Unfall passiert. Ansprüche bestehen auch bei beauftragtem Winterdienst.
Verwalter:
Sicherstellen, dass Dienstleister zuverlässig arbeiten und Eigentümer über ihre Pflichten informiert sind.
Vermieter:
Versicherungen checken (Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht)
Mietvertragliche Regelungen zur Räumpflicht prüfen
Fazit – Klarere Haftungsregeln, mehr Rechtssicherheit
Das BGH-Urteil stärkt die Position der Mieter und schafft Rechtssicherheit für Vermieter:
Vermieter haften für die Verkehrssicherungspflicht – auch bei Gemeinschaftseigentum.
Damit verbunden sind Pflichten, aber auch die Chance, Streitigkeiten und Haftungsrisiken durch vorausschauendes Handeln zu vermeiden.
